Disusun Oleh Muazzin, S.H.I
Alumni Al-hilal Sigli tahun 2015
Lulusan Cum Laude
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur penulis sampaikan kehadirat Allah SWT,
shalawat dan salam juga disampaikan kepada junjungan Nabi Besar Muhammad SAW.
Serta sahabat dan keluarganya, seayun langkah dan seiring bahu dalam menegakkan
agama Allah. Dengan kebaikan beliau telah membawa kita dari alam kebodohan ke
alam yang berilmu pengetahuan.
Dalam rangka melengkapi tugas dari mata kuliah Hukum Agraria
pada Program Studi Hukum Ekonomi Syari’ah Mu’amalah PTI AL-HILAL SIGLI dengan
ini penulis mengangkat judul “Peralihan
Hak atas Tanah”.
Dalam penulisan makalah ini, penulis menyadari bahwa makalah ini
masih jauh dari kesempurnaan, baik dari cara penulisan, maupun isinya.
Oleh karena itu penulis sangat mengharapkan kritikan dan
saran-saran yang dapat membangun demi kesempurnaan makalah ini.
Wassalam
Penulis,
EMIL HARDIANSYAH
\
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR...................................................................................................... i
DAFTAR ISI..................................................................................................................... ii
BAB I :
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang........................................................................................................ 1
B. Rumusan Masalah.......................................................................................... ......... 1
BAB II :
PEMBAHASAN
A. Pengertian peralihan hak atas tanah............................................................... ......... 2
B.
Jenis-jenis cara
peralihan hak atas tanah........................................................ ......... 3
C.
Hapusnya
peralihan hak atas tanah.......................................................................... 4
D.
Pendaftaran tanah.................................................................................................... 5
E.
Tujuan pendaftaran tanah........................................................................................ 6
F. Azas dan system
pendaftaran tanah........................................................................ 7
BAB III :
PENUTUP
A. Kesimpulan.................................................................................................... ......... 9
B. Saran........................................................................................................................ 9
DAFTAR PUSTAKA............................................................................................. ......... 10
BAB I
PENDAHULUAN
A.
Latar
Belakang
Tidak semua kalangan masyarakat tahu apa saja bukti
kepemilikan, lebih-lebih mendapatkan hak atas tanah dan bangunan yang sah
menurut hokum. Kepemilikan tanah yang sah harus sudah terdaftar di BPN,
sehingga setelah mengantongi bukti yang sah baru kita bisa mendapatkan nomor
setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Tujuan diadakannya Pendaftaran hak atas tanah adalah yaitu
untuk kepastian hokum dan untuk perlindungan hokum kepada pemegang hak. Lain
hal dengan pendaftaran tanah bagi tanah yang tunduk terhadap hokum adat,
misalnya tanah yasan, tanah gogolan tidak dilakukan pendaftaran tanah, kalaupun
dilakukan pendaftaran tanah tujuannya bukan untuk memberukan kepastian dan
perlindungan hokum, akan tetapi tujuannya adalah untuk menentukan siapa yang
wajib membayar pajak atas tanah dan kepada pembayar pajaknya diberikan tanda
bukti pipil, girik atau petuk.
Melihat latar belakang diatas, maka makalah ini akan
membahas tentang pendaftaran tanah menurut UU Positif yang terkait dengannya,
dan akan membahas tentang Peralihan hak atas tanah, berikut penjelasannya.
B.
Rumusan
Masalah
Dari latar belakang diatas, dapat kamisimpulkan rumusan masalah sebagai
berikut ;
1.
Apa yang
dimaksud dengan Pendaftaran hak atas tanah dan seluk beluk yang terkait
dengannya?
2.
Bagaimana
hak atas tanah dapat dialihkan, dan jenis hak atas tanah apa saja yang dapat
dialihkan?
BAB II
PEMBAHASAN
A.
Pengertian
Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah
memindahkan, sedangkan hak berarti benar. Jadi peralihan hak atas tanah
adalah memindahkan atau beralihnya penguasaan tanah yang semula milik
sekelompok masyarakat ke masyarakat lainnya.
Peralihan tersebut dapat dilakukan dengan cara
menukar/memindahkan tanah. Penguasaan yuridis dilandasi hak yang dilindungi
oleh hukum dan umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasan
secara fisik tanah yang dihaki. Tetapi ada juga penguasaan yuridis yang biarpun
memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada
kenyataannya penguasaan fisiknya dilakukan pihak lain.
Pengertian lain tentang peralihan hak atas tanah,
sebagaimana yang dikutip oleh Erene Eka Sihombing adalah beralihnya atau
berpindahnya hak kepemilikan sebidang tanah atau beberapa bidang tanah dari
pemilk semula kepada pemilik yang baru karena sesuatu atau perbuatan hukum
tertentu. Perbuatan hukum pemindahan hak bertujuan untyuk memindahkan hak atas
tanah kepada pihak lain untuk selama-lamanya (dalam hal ini subyek hukumnya
memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah).
Perbuatan hukum dapat diartikan sebagai setiap perbuatan
yang dilakukan oleh subyek hukum yang menimbulkan akibat hukum. Menurut CST
Kansil, bahwa “Segala perbuatan manusia yang secara sengaja dilakukan oleh
seseorang untuk menimbulkan hak dan kewajiban-kewajiban, misalnya membuat surat
wasiat, membuat persetujuan-persetujuan dinamakan perbuatan hukum”.
Perbuatan hukum itu terdiri dari:
1.
Perbuatan
hukum sepihak, yaitu perbuatan hukum yang dilakukan oleh satu pihak saja dan
menimbulkan hak dan kewajiban pada satu pihak pula, misalnya pembuatan surat
wasiat, dan pemberian hadiah sesuatu (benda).
2.
Perbuatan
hukum dua pihak, ialah perbuatan hukum yang dilakukan oleh dua pihak dan
menimbulkan hak dan kewajiban-kewajiban bagi kedua pihak (timbal balik)
misalnya membuat persetujuan jual beli, sewa menyewa dan lain-lain.
B.
Jenis-jenis
Cara Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan hak atas tanah bisa terjadi karena pewarisan
tanpa wasiat dan perbuatan hukum pemindahan hak, yakni akan kami terangkan sebagai
berikut ;
a.
Pewarisan
tanpa wasiat
Menurut hukum perdata jika pemegang sesuatu hak atas tanah
meninggal, maka hak tersebut karena hukum beralih kepada ahli warisnya.
b.
Pemindahan
hak
Berbeda dengan beralihnya hak atas tanah karena pewarisan
tanpa wasiat yang terjadi karena peristiwa hukum dengan meninggaknya pemegang
hak, dalam perbuatan hukum pemindahan hak, hak atas tanah yang bersangkutan
sengaja dialihkan kepada pihak lain. bentuk pemindahan haknya dapat berupa :
a.
Pewarisan
dari ayah atau ibu kepada anak atau dari kakek-nenek kepada cucu atau dari adik
kepada kakak atau sebaliknya kakak kepada adiknya dan lain sebagainya.
b.
Hibah
yaitu pemberian dari seseorang kepada orang lain.
c.
Jual
beli yaitu tanah tersebut dijual kepada pihak lain. Acara jual beli banyak
tergantung dari status subyek yang ingin menguasai tanah dan status tanah yang
tersedia misalnya apabila yang memerlukan tanah suatu Badan Hukum Indonsia
sedangkan tanah yang tersedia berstatus Hak Milik maka secara acara Jual Beli
tidak bisa di laksanakan karena akan mengakibatkan jual belinya batal demi
hukum, karena Badan Hukum Indonesia tidak dapat menguasai tanah Hak Milik.
Namun kenyataannya dalam praktek cara peralihan hak dengan jual beli adalah
yang paling banyak ditempuh
d.
Tukar
menukar anatar bidang tanah yang satu dengan bidang tanah yang lain, dalam
tukar menukar ini bisa ada unsur uang dengan suatu pembayaran yang merupakan
kompensasi kelebihan atas nilai/ harga tanah yang satu dengan yang lainnya,
bisa juga tanpa ada unsur uang karena nilai tanah yang satu dengan yang lainnya
sama.
e.
Pembagian
hak bersama bisa terjadi karena hak yang ada terdaftar atas nama bebertapa nama
sehingga untuk lebih memperoleh kepastian hukum para pihak melakukan pembagian
atas bidang tanah yang mereka miliki bersama-sama.
f.
Pemasukan
dalam perseroan yang menyebabkan hak atas tanahnya berubah menjadi atas nama
perseroan dimana seseorang tersebut menyerahkan tanahnya sebagai setoran modal
dalam perseroan tersebut.
g.
Pelepasan
hak, dilakukan karena calon pemegang hak yang akan menerima peralihan hak atas
tanah tersebut adalah bukan orang atau pihak yang merupakan subjek hukum yang
dapat menerima peralihan hak atas tanah yang akan dialihkan tersebut, sebagai
contoh tanah yang akan dilalihkan kepada suatu Badan Hukum Indonesia adalah
tanah dengan status hak milik, ini tidak bisa dilakukan karena Badan Hukum
Indonesia bukanlah Subjek hukum yang dapat menerima peralihan hak atas tanah
dengan status hak milik.
h.
Lelang,
umumnya dilakukan jika tanah yang akan dialihkan tersebut susah untuk menemukan
calon pembeli atau tanah tersebut merupakan jaminan pada bank yang sudah di
eksekusi lalu mau dijual.
i.
Peralihan
karena penggabungan atau peleburan perseroan yang menyebabkan ikut beralihnya
hak atas tanah yang merupakan asset perseroan yang diambil alih tersebut.
Jual-Beli, tukar Menukar, Hibah dan Pemasukan dalam
perusahaan, demikian juga pelkasanaan hibah wasiat, dilakukan oleh para pihak
dihadapan PPAT, yang bertugas membuat akatanya. dengan demikian perbuatan hukum
yang bersangkutan dihadapan PPAT dipenuhi. Untuk memperoleh surat bukti yang
lebih kuat dan lebih luas daya pembuktiannya pemindahan haknya didaftarkan pada
kantor pertanahan setempat letak tanah tersebut berada, dengan tujuan :
·
Untuk
memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak yang
terdaftar haknya, agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang
hak yang bersangkutan.
·
Untuk
menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
Pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah tertentu dan Satuan
Rumah Susun yang terdaftar.
·
Untuk
terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
C.
Hapusnya
Peralihan Hak Atas Tanah
Peralihan Hak Atas Tanah dapat hapus
dikarenakan sebagai berikut ;
1.
berakhirnya
jangka waktu yang bersangkutan sebagaimana ditetapkan dalam sertifikat haknya
menjadi hapus.
2.
Dibatalkan
oleh pejabat yang berwenang karena; Tidak dipenuhinya oleh pemegang hak yang
bersangkutan kewajiban-kewajiban tertentu atau dilanggarnya suatu larangan,
tidak dipenuhinya syarat-syarat atas kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam
perjanjian-perjanjian pemberian pemegang hak dan putusan pengadilan
3.
Bila
subyek hak tidak lagi memenuhi syarat atau tidak dipenuhinya suatu kewajiban
dalam waktu satu tahun pemindahan/peralihan hak mi8lik atas tanah tidak
dilepaskan atau tidak dialihkan maka hapus karena hukum.
4.
Dilepaskan
atau diserahkan dengan sukarela oleh pemegang haknya.
5.
Pencabutan
haknya
6.
Tanah
yang bersangkutan musnah, karena proses alamiah ataupun bencana alam.
7.
Tanahnya
diterlantarkan.
D.
Pendaftaran
Tanah
Pendaftaran tanah menurut PP No. 24 tahun 1997 tentang
pendaftran tanah, adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah
secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan, pengolahan,pembukuan, penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumahsusun, termasuk
pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya.
Dari uraian diatas, bahwa kegiatan pendaftaran tanah
memelihara data fisik dan data yuridis; yang dimaksud dengan data fisik
sebagaimana yang diatur dalam ketentuan pasal 1 PP No.24 tahun 1997 yang
menyatakan bahwa data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas
bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan
mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya, sedangkan data yuridis
adalah keterangan mengenai status hokum bidang tanah atau satuan rusun yang
didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang
membebaninya.
Dasar Hukum Pendaftaran tanah
a.
UU No. 5
Tahun 1960 tentang UUPA
Dalam UU ini, pendaftaran tanah diatur dalam pasal 19,
pasal ini menyatakan bahwa untuk menjamin kepastian hokum, oleh pemerintah
diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah RI menurut ketentuan-ketentuan
yang diatur dengan peraturan pemerintah.
Selanjutnya, dalam pasal 23 UUPA di tentukan hak milik,
demikian juga setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain
harus didaftarkan menurut ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19 UUPA
pendaftaran tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat menegenai hapusnya hak
milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. Pada pasal 32 juga
mengatur pendaftaran hak guna usaha, dan pasal 38 UUPA juga mengatur
pendaftaran hak guna bangunan.
b.
Peraturan
Pemerintah No. 24 Tahun 1997
Peraturan ini merupakan peraturan pelaksana dari pasal 19
UUPA tentang endaftaran tanah dan sebagai pengganti peraturan pemerintah No. 10
tahun 1961. Dalam PP No. 24 tahun 1997 diatur hal-hal sebagai berikut :
1.
Asas dan
tujuan pendaftaran tanah
2.
Penyelenggara
dan pelaksana pendaftaran tanah
3.
Obyek
pendaftaran tanah
4.
Satuan
wilayah tata usaha pendaftaran tanah
5.
Pelaksana
pendaftaran tanah untuk pertama kali
6.
Pengumpulan
dan pengolahan data fisik
7.
Pembuktian
hak dan pembukuannya
8.
Penerbitan
sertifikat
9.
Penyajian
data fisik dan data yuridis
10.
Penyimpanan
daftar fisik dan dokumen
11.
Pendaftaran
peralihan dan pembebanan hak
12.
Penerbitan
sertifikat pengganti
13.
Biaya
pendafatarn tanah
14.
Sanksi
hukum
Selanjutnya dalam pelaksanaanya dijabarkan kembali
pada Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997,
Tanggal 1 Oktober 1997, tentang Peraturan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
E.
Tujuan
Pendaftran Tanah
Tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang diatur dalam
pasal 3 PP No. 24 tahun 1997, yakni sebagaimana berikut:
a.
Untuk
memberikan kepastian hukun dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas
suatu bidang tanah, suatu rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
Untuk itu kepada para pemegang hak diberikan
sertifikat sebagai surat tanda buktinya. Inilah yang merupakan tujuan utama
pendaftaran tanah yang menyelenggarakannya diperintahklan oleh pasal 19 UUPA.
Maka memperoleh sertifikat bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak
pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undang.
Peta dasar pendaftaran adalah
peta yang memuat titik-titik dasar teknik dan
unsur-unsur geografis, seperti sungai, jalan, bangunan dan batas fisik bidang-bidang
tanah. Peta pendaftaran adalah petayang menggambarkan bidang atau bidang-bidang tanah
untuk keperluan pembukuan tanah.
Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftaryang
memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistim penomoran.Surat
ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam
bentuk peta dan uraian.
Daftar nama adalah dokumen dalambentuk daftar yang
memuat keterangan mengenai
penguasaan tanahdengan sesuatu hak atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai
pemilikan hak milik atau satuan rumah susun oleh orang
perseorangan atau badan hukum tertentu.
F.
Asas dan
Sistem Pendaftaran Tanah
Asas peyelenggaraan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud
dengan pasal 2 PP No. 24 tahun 1997 yang mengatur tentang Pendaftaran
Tanah, pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman,
mutakhir dan terbuka. Asas sederhana mengandung pengertian bahwa
ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur mengenai pendaftaran tanah dibuat
dengan mudah agar dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama
bagi pemegang hak atas tanah.
Asas aman menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat member jaminan
kepastian hukum sesuai dengan maksud pendaftaran tanahnya sendiri.
Asas terjangkau mengandung arti pendaftaran tanah tersebut
dapat dijangkau oleh pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan
memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.
Asas mutakhir adalah pendaftaran tanah dilakukan secara
terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di kantor
pertanahan selalu sesuai dengan keadaan sebenarnya di lapangan dan masyarakat
dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.
Dalam hukum pertanahan dikenal dua sistem pendaftaran
tanah, yaitu
a.
Registration
of Titles.
Registration of titles merupakan sistem pendaftaran hak.
Dalamregistration of titles, setiap pencatatan hak harus dibuktikan
dengan suatu akta, tetapi dalam penyelenggaraan pendaftaran bukan aktanya yang didaftar
, melainkan haknya yang diciptakan.
b.
Registration
of Deeds
Regristration
of deeds adalah sistem pendaftaran
akta. Dalam system ini, akta merupakan data yuridis dan karenanya akta itulah
yang didaftar Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT). Pejabat Pendaftar Tanah bersifat
pasif dan tidak melakukan pengujian atas kebenaran data yang disebut dalam akta
yang didaftar.
Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, sistem pendaftaran tanah yang digunakan adalah system
pendaftaran hak. Dalam sistem pendaftaran hak, orang yang tercatat dalam buku
tanah merupakan pemegang hak atas tanah tersebut sampai dapat dibuktikan
sebaliknya.
Sistem pendaftaran hak dapat diketahui dari adanya buku
tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan
disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang
didaftar. Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur
tersebut merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya
dan bidang tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara hokum telah didaftar.
BAB III
PENUTUP
A.
Kesimpulan
Dari uraian yang telah kami paparkan tersebut samapai
selesai, dapat kami simpulkan point penting berikut :
1.
Pendaftaran
hak atas tanah merupakan masalah yang sangat urgen, karena hingga saat ini
hak-hak atas tanah yang disetujui oleh pemerintah melalui Badan Pertanahan
Nasional saja yang bisa mendapatkan bukti kepemilikan yang sah berupa
sertifikat tanah. Inilah maksud daripada tujuan pendaftaran tanah itu sendiri
sebagai untuk memberikan kepastian hokum, dan sertifikat juga merupakan alat
bukti kepemilikan hak atas tanah yang otentik tak terbantahkan.
2.
Peralihan
hak atas tanah, sebagaimana yang dikutip oleh Erene Eka Sihombing adalah
beralihnya atau berpindahnya hak kepemilikan sebidang tanah atau beberapa
bidang tanah dari pemilk semula kepada pemilik yang baru karena sesuatu atau
perbuatan hukum tertentu. Perbuatan hukum pemindahan hak bertujuan untyuk
memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain untuk selama-lamanya. Peralihan
hak atas tanah bisa terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum
pemindahan hak.
B.
Kritik
dan Saran
Semoga tulisan makalah yang berada di tangan teman-teman
sekalian ini, walaupun banyak kekurangan disana sini memberikan manfaat bagi
kita semua. Kritik yang bersifat membangun sangat kami harapkan dari
teman-teman semua, hal ini dimaksudkan sebagai cambuk bagi kami untuk pembuatan
makalah yang lebih baik lagi. Mohon kepada Yth. Bapak Nuzul Wibawa, selaku
pembimbing dalam mata kuliah Hukum Acara Peradilan Agama untuk mengoreksi tugas
kelompok kami ini, semoga amal kebaikan dan pengabdian beliau dilipatgandakan
oleh Allah Swt, Amien.
DAFTAR PUSTAKA
A.P. Parlindungan, Konversi
Hak-Hak Atas Tanah, (Bandung: Mandar Maju) 1990
Ali Achmad Chomzah, Hukum Agraria, Pertanahn
Indonesia, Jilid 2, (Jakarta, Prestasi Pustaka), 2004
Bahtiar Efendi, Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Peraturan
Pelaksanaannya, (Bandung : Alumni), 2005
CST. Kansil. Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum
Indonesia, (Jakarta: Balai Pustaka) 1986
Djoko Prakoso dan Budiman Adi Purwanto, Eksistensi
Prona Sebagai Pelaksanaan Mekanisme Fungsi Agraria, (Jakarta, Ghalia Indonesia)
1985
Irene Eka Sihombing, Segi-segi Hukum Tanah Nasional
dalam Pengadaan Tanah untuk Pembangunan, (Jakarta: Universitas Trisakti),
2005, cet I
Kian Goenawan, Panduan Mengurus Sertifikat Tanah
dan Properti Prakti,(Yogyakarta: Best Publisher), Cet I, 2009
Prof, Boedi Harsono, Hukum Agraia Indonesia,
Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelasanaannya (Jakarta:
Penerbit Djambatan), Edisi 2008
Suardi, SH, MH, Hukum Agraria (Jakarta:
Badan Penerbit Alam), 2005
0 komentar:
Post a Comment